Fleksible kontorer når rekordhøj belægning på 85 procent (Savills Flexmark 2026): Hvad en udlejningsgrad ikke fortæller dig

En operatør viser sin ejendomsejer et dashboard med høj belægning og foreslår en huslejestigning. Samme fredag eftermiddag går ejeren en tur gennem bygningen: flere suiter er mørke, bookede mødelokaler står tomme, og kaffebaren er lukket ned før tid. Begge billeder er sande. Suiterne er udlejet. Etagen er ikke i brug. Den forskel er hele pointen i dette års Workthere Flexmark 2026-rapport fra Savills, selv om rapporten ikke selv formulerer den sådan.

Rapporten bygger på 199 besvarelser fra operatører af fleksible kontorer i 39 lande, indsamlet mellem 9. juni og 31. juli 2026. Den globale gennemsnitlige kontorbelægning i serviced offices nåede et rekordhøjt niveau på 85 procent, det højeste i undersøgelsens seks år. 86 procent af de undersøgte markeder ligger på 80 procent eller derover. San Francisco topper med 97 procent, efterfulgt af Madrid på 91 procent og London og New York på 90 procent.

85 procent er en kontrakt, ikke en tilstedeværelse

Belægningstallet i en flex-rapport beskriver skriveborde solgt under medlemskab eller licens. Det siger intet om, hvor mange af de skriveborde der havde en person siddende tirsdag morgen eller fredag eftermiddag. En suite kan være 100 procent udlejet og halvtom om fredagen, og det er præcis den situation, de fleste udlejere genkender fra deres egne runder i bygningen.

Rapporten rører ved emnet med sine fremmødetal: gennemsnitligt fremmøde i fleksible kontorer er steget fra omkring 3 dage om ugen i 2022 til 3,8 dage i 2026, og 22 procent af medlemmerne kommer fem dage om ugen mod 16 procent i 2022. Det er gode nyheder for sektoren. Men tallene er operatørernes egne skøn afgivet i et spørgeskema, ikke tællinger per bygning. En operatør med mange lokationer svarer typisk ud fra skøn og adgangskortdata, og adgangskort fanger hverken gæster, folk der følges ind ad døren, eller hvor længe nogen faktisk bliver.

Hvorfor store suiter gør forskellen økonomisk mærkbar

Flexmark 2026 viser, at 74 procent af suiter med 1 til 25 skriveborde genudlejes inden for tre måneder, mens 53 procent af suiter med 26 eller flere skriveborde tager over fire måneder at genudleje. Samtidig kræver 48 procent af nationale virksomheder over 50 skriveborde, og 23 procent af multinationale over 200. Virksomhedskunder bliver i gennemsnit 3,9 år mod 2,6 år for start-ups og SMV'er.

Det betyder, at den dyreste tomgang i en flex-portefølje er den store suite, som en virksomhed har licens på, men kun fylder en del af ugen. Operatøren tæller den som udlejet. Udlejeren betaler for køling, rengøring og kantine hele ugen. Og når kontrakten skal fornyes, har virksomhedens workplace manager sine egne tal for, hvor få der mødte op, mens operatøren kun har spørgeskemaet. Den forhandling tabes af den part, der ikke har målt.

Fra udlejningsgrad til udnyttelsesgrad i praksis

Anonym people counting ved indgange og etager og belægningssensorer per rum og skrivebord giver det tal, rapporten mangler: faktisk brug per time. Med VemSpace ses, hvilke bookede mødelokaler der aldrig bliver brugt, hvor stor en andel af en udlejet suite der reelt sidder nogen i, og hvilke etager der kan lukkes eller samles uden for spidsbelastning. Indeklimamålinger i samme system gør det muligt at skrue ned for ventilation og køling på etager, hvor tællingen viser langt færre personer, end kontrakten lægger op til.

Vemco har arbejdet med people counting i 20+ år med 55.000+ installationer i 98+ lande og 60+ millioner personer talt dagligt. Nøjagtigheden ligger typisk på 98 til 99 procent med et kontraktligt minimum på 96 procent, og supporten er lokal. Det afgørende i en flex-bygning er at tælle alle indgange eller at tælle i rummet, så tallet dækker den trafik, bygningen reelt har.

Hvad udlejer og operatør hver især får ud af tallene

• Udlejere sætter åbningstider, rengøringsfrekvens, kantinedrift og energiforbrug efter målt tilstedeværelse per etage frem for efter kontraktens antal skriveborde.
• Operatører prissætter og genudlejer med dokumentation: en stor suite, der måles til lav brug, kan tilbydes som mindre enheder, som ifølge rapportens egne tal genudlejes hurtigere.
• Corporate real estate får et uafhængigt grundlag for, om antallet af skriveborde i en flex-aftale er for mange, for få eller blot forkert fordelt på dage.

Rapporten fortæller også, at 76 procent af operatørerne planlægger at udvide inden for tolv måneder, og at 50 procent foretrækker management agreements som vækstmodel. I en management agreement deler udlejer og operatør risikoen, og dermed bliver spørgsmålet om occupancy management fælles: begge parter har brug for det samme målte tal for at fordele omkostninger retfærdigt. At 67 procent af operatørerne forventer mere brug af AI i driften over de næste fem år, siger samtidig noget om, hvor behovet for rene måledata ender.

Ofte stillede spørgsmål

Hvad er forskellen på en udlejningsgrad og en udnyttelsesgrad? Udlejningsgraden angiver andelen af skriveborde, der er solgt under medlemskab eller licens, som de 85 procent i Flexmark 2026. Udnyttelsesgraden angiver, hvor mange af de skriveborde og rum der faktisk bruges på en given dag eller time. Den første står i kontrakten, den anden kræver måling.

Hvordan måler operatører, hvor meget af et udlejet kontor der reelt bruges? Med anonyme tællesensorer ved indgange og etager kombineret med belægningssensorer per mødelokale og skrivebord. Data samles per bygning og viser spidsdage, spidstimer og bookede rum, der står tomme, i stedet for skøn fra spørgeskemaer.

Hvorfor er belægningsdata vigtige for operatører af fleksible kontorer? Fordi store suiter er langsomme at genudleje, og virksomhedskunder bliver længe. Målt brug giver operatøren beviser for suitens værdi ved fornyelse og et grundlag for at opdele eller omprissætte plads, som reelt er underudnyttet.

Hvilke data har udlejere brug for til at fastsætte åbningstider og services? Tilstedeværelse per etage og time over mindst nogle uger, så ugentlige mønstre bliver tydelige. Det afgør, hvilke etager der kan lukkes fredag eftermiddag, hvornår rengøring giver mening, og hvor meget køling og ventilation der faktisk er behov for.

Vil du vide, hvad din bygnings 85 procent faktisk dækker over på en fredag? Book en demo, og lad os gennemgå, hvordan tælling per etage, rum og skrivebord kan erstatte skøn med målte tal i din flex-portefølje.