Zwei Center, ein Store, eine Entscheidung: der Besuch, den der Vermietungsmanager nie sieht

Die Standortwahl in einem Einkaufszentrum ist die Entscheidung, bei der ein Händler das meiste Kapital auf Basis der wenigsten Daten bindet. Der Mietvertrag wird unterschrieben, bevor irgendjemand weiß, ob die Zone funktioniert, und zwei Monate nach Eröffnung gibt es kein Zurück mehr.

Der Termin, der Sie überzeugen soll

Sie rufen die Vermietungsmanagerin eines Centers an, das Ihnen gefällt. Sie lädt Sie ein, gerne zwischen 12 und 14 Uhr oder zwischen 17 und 19 Uhr, an einem Wochentag. Sie gehen zur Mittagszeit hin. Die Gänge sind voll, der Food Court brummt, die Rolltreppen laufen im Takt. Sie zeigt Ihnen zwei Flächen in zwei Zonen, nennt die Miete pro Quadratmeter und eine Besucherzahl für das gesamte Gebäude: 50.000 Besucher an einem normalen Tag, über 100.000 am Wochenende.

Zwei Flächen, zwei Zonen, eine Zahl. Sie sagen, Sie denken darüber nach. Und dann tun Sie das, was jeder ernsthafte Händler tut: Sie kommen wieder, ohne Termin.

Der Besuch, den die Vermietungsmanagerin nie sieht

Ein Dienstagnachmittag. Ein sonniger Samstag. Zwei Besuche, bei denen niemand Sie führt. Und dann die wichtigste Recherche überhaupt: Sie sprechen mit zwei Store-Managern aus Ihrer eigenen Kategorie und fragen, wie das Geschäft läuft. Was Sie dabei hören, entscheidet mehr als jede Broschüre.

Im ersten Center antwortet der Store-Manager ungefähr so: Wir sehen das Center, wenn die Rechnung kommt. Es gibt etwas Marketing, ein paar Events, aber Social Media machen wir selbst. Frequenzdaten? Bekommen wir nicht. Nach dem Mittagsgeschäft wird es ruhig, und am Wochenende hängt alles am Wetter. Das ist nicht die Geschichte, die Ihnen beim Rundgang erzählt wurde. Sie eröffnen dort nicht.

Im zweiten Center klingt es anders: Das Center teilt seine Daten mit uns. Ich sehe, wie viele Menschen an meiner Tür vorbeigehen, meine Capture Rate gegen den Korridor, mein Ranking gegen andere Stores meiner Kategorie. Mein Team bekommt jede Woche ein Ranking, das Center vergibt einen Preis an den Gewinner, also interessiert es die Mitarbeiter wirklich. Das Marketing ist echt, und wir sehen, was es mit der Frequenz macht. Ehrlich gesagt: An Ihrer Stelle würde ich in jedem Center dieser Gruppe eröffnen.

Gleiche Kategorie, gleiches Mietniveau, unterschiedliche Entscheidung. Der Unterschied war nicht das Gebäude. Der Unterschied war, ob der Vermieter seine Zahlen teilt.

Was auf dem Spiel steht, bevor der erste Kunde kommt

Ein Standard-Ladenausbau in Großbritannien liegt laut dem Shop-Fit-Out-Kostenleitfaden 2026 von New Look UK zwischen 300 und 1.500 Pfund pro Quadratmeter, noch vor Einrichtung und Beleuchtung. Europäische Ausbauten bewegen sich laut Heksia grob zwischen 200 und 1.000 Euro pro Quadratmeter. Dazu kommen Kaution, Warenbestand, Personal, das vor dem ersten Verkauf eingestellt wird, Systeme, Beschilderung und Marketing. Bei einem Premiumkonzept läuft die Summe vor dem Eröffnungstag deutlich in den sechsstelligen Bereich, bei Luxusformaten weit darüber hinaus.

Und wie viel belastbare Information steht dieser Summe gegenüber? Retail Week und Yardi haben 50 Retail-Direktoren mit Verantwortung für Filialportfolios befragt. Nur 42 Prozent der Händler in Shoppingcentern erhalten Frequenzdaten von ihrem Vermieter. 58 Prozent bekommen keine. Das heißt: Die Mehrheit der Händler unterschreibt einen der teuersten Verträge ihres Geschäftslebens auf Basis einer einzigen Eingangszahl und eines Rundgangs zur besten Tageszeit.

Was Center zwei anders macht

Das zweite Center misst nicht nur am Eingang, sondern vor jeder einzelnen Mietfläche und betreibt eine Umsatzplattform, die in beide Richtungen funktioniert. Die Mieter melden ihren Umsatz in zwei Minuten pro Tag oder automatisch aus dem Kassensystem. Im Gegenzug sieht jeder Mieter die Centerfrequenz, den Passantenverkehr an der eigenen Tür, die eigene Capture Rate, einen Index gegen Kategorie und Gesamtcenter sowie ein wöchentliches Ranking.

Genau für diesen Austausch ist VemTenant von Vemco Group gebaut, in Kombination mit VemCount-Zählung an Eingängen und Storefronts. Vemco Group ist ein dänisches Softwareunternehmen, 2005 in Fredericia gegründet, mit über 20 Jahren Erfahrung in Personenzählung und Analytik, mehr als 55.000 Installationen in über 98 Ländern und im Einsatz bei über 800 Shoppingcentern, die meisten davon mit Frequenzzählung und Mieterreporting zusammen. VemTenant ist seit 2013 Teil der Plattform, und eine jüngste Akquisition hat Property Management ergänzt. Die Zählgenauigkeit wird dabei nie als pauschale Zahl versprochen, sondern als vertragliches Minimum von 96 Prozent, mit typischerweise 98 bis 99 Prozent erreichter Genauigkeit, wenn Beleuchtung, Ladenlayout und Besucherverhalten es zulassen.

Eine Beobachtung aus der Praxis, die jeder kennt, der Sensoren an Storefronts installiert hat: Der Frequenzunterschied zwischen zwei Korridoren im selben Center ist oft größer als der zwischen zwei Städten. Eine Eingangszahl für das ganze Gebäude sagt Ihnen deshalb fast nichts über die konkrete Fläche, die Sie mieten sollen. Die Zone entscheidet, nicht das Center.

Fünf Fragen für den nächsten Besichtigungstermin

• 1. Teilen Sie Frequenzdaten mit Ihren Mietern, auf Eingangs-, Zonen- oder Storefront-Ebene?
• 2. Kann ich meine Capture Rate gegen den Korridor sehen, in dem meine Fläche liegen würde?
• 3. Wie melden Mieter hier ihren Umsatz, und was bekommen sie dafür zurück?
• 4. Wie hat meine Kategorie in diesem Center in den letzten zwölf Monaten performt?
• 5. Mit welchen Mietern aus meiner Kategorie kann ich sprechen?

Wenn die Vermietungsmanagerin alle fünf Fragen mit einem Dashboard beantwortet statt mit einem Versprechen, sind Sie in Center zwei. Wenn sie ausweicht, wissen Sie, was der Store-Manager Ihnen am Dienstagnachmittag erzählen wird.

Häufige Fragen

Warum teilt ein Vermieter seine Frequenzdaten überhaupt mit den Mietern? Weil Mieter, die ihre Capture Rate und ihr Ranking sehen, ihren Umsatz zuverlässiger melden und häufiger verlängern. Center, die Daten teilen, bekommen bessere Daten zurück.

Was ist die Capture Rate? Der Anteil der Menschen, die an einer Storefront vorbeigehen und den Store betreten. Sie trennt ein Standortproblem von einem Store-Problem, und genau das ist die Frage, die vor jeder Vertragsverlängerung beantwortet werden muss.

Sieht ein Mieter die Umsätze anderer Mieter? Nein. Jeder Mieter sieht nur den eigenen Store, Kategoriedurchschnitte und Centergesamtwerte.

Sehen Sie Center zwei von beiden Seiten

Ob Sie die nächste Fläche auswählen oder als Vermietungsleiter das Center sein wollen, in dem Store-Manager Ihre Expansion empfehlen: Schauen Sie sich an, wie die Dashboards von Center zwei aus Mieter- und Vermietersicht aussehen. Alle Details zu VemTenant finden Sie unter vemcogroup.com/de/produkte/vemtenant, und eine persönliche Demo mit Ihren eigenen Fragen aus diesem Artikel buchen Sie direkt über vemcogroup.com/contact-us.