AVM'deki En Pahalı Metrekareler Kimsenin Saymadığı Alanlar

Specialty leasing, yani kısa dönem kiralama, bir AVM'nin ortak alanlarındaki cart, kiosk, pop-up ünite ve marka aktivasyonlarının birkaç günden on iki aya kadar süreyle kiralanmasıdır. Fiyatı görünürlük üzerinden belirlenir ve neredeyse hiç ölçülmez.

Bu iki cümledeki çelişki, sektörün en pahalı metrekarelerinin neden en az kanıtla satıldığını özetliyor. Metrekare başına kira açısından bakıldığında atriumun ortası, yürüyen merdivenin dibi ve ana koridorun kesişim noktası binadaki en değerli pozisyonlardır. Buna rağmen bu alanlar çoğu AVM'de sayım planının dışında kalır. Sonuç, her ay yaşanan aynı sahnedir.

Atriumdaki araç: Bir aylık aktivasyonun anatomisi

Bir otomobil markası atriumu bir aylığına kiralar. Bayi grubu pozisyon için prim öder, yeni modeli döner platforma yerleştirir, başına iki kişi koyar ve umut eder. Ay sonunda marka pazarlama yöneticisi genel merkeze raporunu yazar: iyi bir görünürlük sağlandı, güçlü ilgi vardı, birkaç test sürüşü randevusu alındı. Genel merkez tek bir soru sorar: aracı kaç kişi gördü?

Kimse bilmiyor. AVM giriş sayısını bilir ama atriumun önünden kaç kişinin geçtiğini, kaç kişinin durduğunu, ne kadar süre kaldığını bilmez. Böylece aktivasyon bir his olarak satılır, bir iyilik olarak yenilenir ve pazarlama bütçesi ilk kısıldığında iptal edilir. Kaybeden yalnızca marka değildir; specialty leasing yöneticisi de bir sonraki müzakereye elinde harita ve iddia dışında hiçbir şey olmadan girer.

Ortak alanlar neden veri boşluğunda kalıyor

Cevap yapısal. Cadde mağazalarının kapısı vardır ve kapılar sayılabilir. Kiosklar, cartlar ve pop-up üniteler ise açık koridorlarda, atriumlarda ve yürüyen merdivenlerin yanında durur. Rentail.space specialty leasing sözlüğüne ve ShoppingCenters.com'un konuyla ilgili yazısına göre bu üniteler tipik olarak küçüktür: cartlar yaklaşık 40 ila 80 fit kare, kiosklar yaklaşık 100 ila 200 fit kare, pop-up mağazalar 200 ila 2.000 fit kare arasındadır. Tam da trafik yüksek olduğu için oraya konumlandırılır ve birkaç haftadan bir yıla kadar kiralanırlar.

Her yönden açık oldukları için tarihsel olarak sayım planının dışında bırakılmışlardır. Sonuç bir paradoks: specialty leasing yöneticisi binanın en iyi konumlu, metrekare başına en yüksek kiralı alanını en az kanıtla satar. Kalıcı kiracı ciro raporu verirken, atriumu kiralayan marka bir duygu raporu alır.

Mağaza seviyesinde sayım neyi değiştirir

Sensörler yalnızca girişlere değil, bölge ve mağaza seviyesine yerleştirildiğinde, ortak alan üniteleri cadde mağazasının aldığı üç rakamın aynısını alır: aktivasyon süresince koridordan veya atriumdan geçen trafik; duraklama ve bekleme süresi, yani kaç kişinin durduğu ve ne kadar kaldığı; ve tanımlı bir ayak izi olan pop-up için kaç kişinin içeri girdiği.

Kiracı platformuyla birleştirildiğinde AVM, ay sonunda markaya tek sayfalık bir rapor gönderebilir: günlük geçen trafik, duraklamalar, ortalama bekleme süresi, aynı koridorun bir önceki ayla karşılaştırması ve kiracının satış bildirdiği durumlarda ziyaretçi başına ciro. Bu rapor genel merkeze gider. Bir aylık deneme ile on iki aylık sözleşme arasındaki fark tam olarak budur.

Sahadan bir gözlem: açık alan sayımında en sık yapılan hata, sensörü ünitenin üzerine koyup bölgeyi kapsamayı unutmaktır. Kiosk 60 fit karedir ama etki alanı, önünden geçen koridorun tamamıdır. Sensör yerleşimi kapıya göre değil bölgeye göre planlanmalıdır; aksi halde geçen trafiği değil, yalnızca tezgaha yaslananları sayarsınız ve marka raporu haksız yere zayıf görünür.

Aynı verinin dört kullanımı

• 1. Fiyatlama: Ortak alan pozisyonları, harita ve pazarlık yerine koridor koridor ölçülmüş geçiş trafiği üzerinden fiyatlanır. En pahalı köşe artık bir varsayım değil, bir sayıdır.
• 2. Yenilemeler: Genel merkeze ölçülmüş geçiş ve duraklama rakamları gösterebilen marka tekrar imzalar. Hiçbir şey gösteremeyen marka imzalamaz. Yenileme oranı bir satış becerisi meselesi olmaktan çıkar, bir kanıt meselesi olur.
• 3. Yerleşim: Çapraz alışveriş ve bekleme verisi hangi koridorların hangi kategorileri beslediğini gösterir. Böylece kozmetik pop-up'ı, moda trafiğinin gerçekten aktığı yere konur, boş görünen prestijli köşeye değil.
• 4. Etkinlik ölçümü: Takvimdeki bir aktivasyon, kendi bölgesinde ve çevresindeki kiracılarda trafik değişimi olarak görünür. Pazarlama ekibi atrium etkinliğinin yemek katına ne yaptığını rakamla gösterebilir.

Markanın kazandığı şey

Cadde kiracılarına ciro raporlatan ilke burada da geçerlidir: ihtiyacınız olan veri karşılığında kiracıya değer verdiği bir şey verin. Haftalık trafik ve bekleme raporu alan bir kiosk işletmecisi, AVM'yi fatura kesen bir mülk sahibi olarak değil, rakamları olan bir iş ortağı olarak görür. Bütçe talebine ölçülmüş bir rapor ekleyebilen marka pazarlama yöneticisi geri gelir. Bu döngü, specialty leasing gelirini tek seferlik işlemlerden tekrarlayan sözleşmelere taşır.

Teknik taraf üç katmandan oluşur: giriş, bölge ve mağaza önlerinde VemCount ile sayım; açık alanlarda VemTrack ile bekleme ve akış ölçümü; ve rakamları kalıcı ya da geçici her kiracının okuyabileceği raporlara çeviren VemTenant. Vemco Group 2005'te Danimarka'nın Fredericia kentinde kurulmuş bir yazılım şirketi. Yirmi yılı aşkın kişi sayımı ve analitik deneyimiyle 98'den fazla ülkede 55.000'in üzerinde kuruluma ulaştı ve 800'den fazla AVM tarafından kullanılıyor; bunların çoğu hem ziyaretçi sayımını hem de kiracı raporlamasını birlikte kullanıyor. VemTenant 2013'ten bu yana platformun parçası ve yakın tarihli bir satın alma, mülk yönetimini de platforma ekledi. Yani ortak alan verisi, ayrı bir araç değil, AVM'nin zaten kullandığı sistemin bir uzantısı olarak gelir.

Sık sorulan sorular

Açık alan üniteleri doğru sayılabilir mi? Evet, sensörler kapıyı değil bölgeyi kapsayacak şekilde yerleştirildiğinde. Platform, bölge bazında geçiş trafiğini ve bekleme süresini raporlar. Doğruluk tek bir rakam olarak değil sözleşmeyle taahhüt edilir: kontratsal minimum yüzde 96, aydınlatma, mağaza düzeni ve ziyaretçi davranışı gibi koşullar elverdiğinde tipik olarak yüzde 98 ila 99.

Geçici kiracının satış raporlaması zorunlu mu? Şart değil. Trafik, duraklama ve bekleme verisi markaya zaten ölçülmüş bir rapor sunar. Kiracının ciro bildirdiği durumlarda platform ziyaretçi başına ciroyu da ekler.

AVM içinde bu veriyi kim kullanır? Specialty leasing bu veriyle satar, pazarlama etkinlikleri bu veriyle ölçer, varlık yönetimi ise portföy genelinde ortak alan pozisyonlarını fiyatlamak için kullanır.

Atriumunuz ve koridorlarınız hala bir harita üzerinden satılıyorsa, bir gösterge panelinde nasıl göründüklerini alışveriş merkezleri sayfamızda inceleyin. Ortak alanlarınız için bölge bazlı bir sayım planının nasıl kurulacağını konuşmak isterseniz bizimle iletişime geçin; bir sonraki aktivasyon raporunuz bir his değil, bir sayfa dolusu rakam olsun.