Datenaustausch zwischen Vermieter und Mieter bedeutet, dass beide Seiten eines Mietvertrags dieselben operativen Zahlen sehen: Besucherfrequenz, Capture Rate, Umsatz und Kategorie-Benchmarks. Er ersetzt den jährlichen Streit bei der Vertragsverlängerung durch einen monatlichen Bericht, dem beide Seiten bereits vertrauen.
Der Mieter sagt: Wir machen zu wenig Umsatz, wir brauchen einen Mietnachlass, Ihr Marketing bringt niemanden ins Haus, nach dem Mittag ist das Center leer. Der Vermieter sagt: Das Center läuft auf Rekordfrequenz, das Problem liegt in Ihrem Laden. Beide glauben, was sie sagen, weil jeder auf eine andere Zahl schaut. Der Vermieter hat die Eingangszählung. Der Mieter hat die Kasse. Niemand hat die Passantenfrequenz direkt vor der Ladenfront, die Capture Rate oder den Index des Mieters gegen seine eigene Kategorie in genau diesem Gebäude.
Also entscheidet nicht die Sachlage, sondern die Sturheit. Wer länger aushält, gewinnt die Verhandlung, und der Verlierer geht mit Groll aus dem Raum. Dieser Groll wird bezahlt: bei der nächsten Verlängerung, wenn der Mieter zum Wettbewerbsstandort wechselt, und jeden Monat in verspäteten, unvollständigen oder gerundeten Umsatzmeldungen.
Mieter melden Umsätze, weil der Mietvertrag es verlangt. Nichts gibt ihnen einen Grund, früh, genau oder vollständig zu melden. Der Ablauf ist überall gleich: Erinnerung, zweite Erinnerung, Mahnschreiben. Die Finanzabteilung tippt PDFs in eine Tabelle ab, und die Umsatzmietrechnung geht auf Basis von Zahlen raus, an denen alle Beteiligten stillschweigend zweifeln.
Die Branchenkommentare zu Umsatzmietverträgen sind dabei erstaunlich offen. Flote beschreibt, dass das Modell auf der Bereitschaft der Mieter beruht, Transaktionsdaten zu teilen, dass seit jeher der Verdacht besteht, gemeldete Zahlen seien künstlich niedrig, und dass Vermieter ihrerseits nicht gern zugeben, wenn ein Center gegen einen Wettbewerber verliert. ICSC berichtet, dass die meisten Mieter Fehler bei der Umsatzmeldung machen und die meisten dieser Fehler Untererfassungen sind. Das ACROSS Magazine beschreibt das historische Verhältnis treffend als eines, in dem jede Seite ihre Daten bewacht wie einen Verhandlungsvorteil.
Die für Vermietungsleiter vielleicht wichtigste Zahl kommt aus einer Befragung von Retail Week und Yardi unter 50 Retail Directors mit Verantwortung für Filialportfolios: Nur 42 Prozent erhalten überhaupt Frequenzdaten von ihren Vermietern. Der Bericht folgert, dass bessere Datenzusammenarbeit die Filialperformance verbessern und ein Vermieterangebot vom anderen unterscheiden könnte. Vom Vermietungsstuhl aus gelesen heißt das: Wenn die meisten Wettbewerber keine Frequenzdaten teilen, ist das Teilen kein Zugeständnis, sondern ein Grund für einen guten Mieter, sich für Ihr Objekt zu entscheiden und zu bleiben.
Zwei Richtungen heißt: Beide Seiten sehen dieselbe Sicht auf denselben Laden. In VemTenant, das seit 2013 Teil der Vemco-Plattform ist, zeigt das Vermieter-Dashboard den gesamten Mieterumsatz, während die Meldungen eintreffen, wie viele Mieter bereits gemeldet haben inklusive Erinnerung per Klick, die stärksten und schwächsten Performer je Kategorie und die Mietverträge, die in den nächsten 90 Tagen auslaufen. Das Mieter-Dashboard zeigt den Umsatztrend des Ladens, den Rang in der eigenen Kategorie, den Index gegen die Filiale und das gesamte Center sowie die nächste Meldefrist.
Kommt die Zählung auf Ladenebene mit VemCount hinzu, sieht der Mieter zusätzlich Passantenfrequenz und Capture Rate an der eigenen Tür. Das ist die Zahl, die den Streit beendet, weil sie vor beiden Parteien ein Standortproblem von einem Ladenproblem trennt. Läuft viel Frequenz vorbei und wenig kommt herein, liegt es am Laden. Läuft wenig vorbei, liegt es an der Lage oder am Mietermix, und darüber lässt sich sachlich verhandeln. Zur Genauigkeit: Vemco nennt vertraglich ein Minimum von 96 Prozent, in der Praxis liegen die erreichten Werte typischerweise bei 98 bis 99 Prozent, wenn Lichtverhältnisse, Ladenlayout und Besucherverhalten es zulassen. Wer Ihnen eine pauschale Zahl garantiert, hat noch nie einen Sensor über einer stark spiegelnden Eingangszone justiert.
Eine Beobachtung aus vielen Einführungen: Der Widerstand der Mieter kippt in dem Moment, in dem der erste Store-Manager sein Kategorie-Ranking sieht. Nicht in der Vertragsverhandlung, nicht in der Präsentation, sondern beim ersten Montag mit echten Zahlen. Ab da fragt der Laden nach dem Bericht, bevor der Vermieter erinnern muss.
Ein Mieter ist nicht die Gegenpartei des Vermieters, sondern sein Partner am selben Kunden. Vertrauen und Transparenz sind keine weichen Faktoren, sondern die Arbeitsbedingungen eines gut geführten Centers, genauso wie funktionierende Rolltreppen. Eine Plattform, die in beide Richtungen arbeitet, ist das erste Werkzeug, mit dem ein Vermieter dem Mieter etwas geben kann, das dieser tatsächlich wertschätzt, im Tausch gegen die Zahlen, die der Vermieter für Umsatzmiete, Bewertung und Vermietungsstrategie ohnehin braucht. Vemco Group, ein dänisches Softwareunternehmen, 2005 in Fredericia gegründet, arbeitet nach diesem Prinzip mit über 800 Shoppingcentern, die meisten davon mit Frequenzzählung und Mieterreporting kombiniert, bei insgesamt über 55.000 Installationen in mehr als 98 Ländern. Eine kürzliche Akquisition hat die Plattform um Property Management erweitert, sodass Meldung, Frequenz und Vertragsverwaltung nicht mehr in drei getrennten Systemen liegen.
Schwächt geteilte Datenlage die Verhandlungsposition des Vermieters? Sie beseitigt Argumente, die ohnehin nie zu gewinnen waren. Frequenz und Capture Rate auf Ladenebene sind eine stärkere Position als eine Eingangszählung, gegen die der Mieter immer seine Kasse halten kann.
Was ist mit Mietern, die sich weigern zu melden? Geben Sie ihnen einen Weg, der nichts kostet: eine POS-Integration oder ein SFTP-Dateidrop. Die meisten Weigerungen sind eine Frage des Aufwands, nicht des Prinzips.
Welche Daten dürfen nie geteilt werden? Die Umsätze eines Mieters mit einem anderen Mieter. Kategoriedurchschnitte und Center-Gesamtwerte werden geteilt, die Ladenzahlen bleiben beim Laden und beim Vermieter.
Wenn Ihre Verlängerungsgespräche noch immer mit zwei verschiedenen Zahlenwerken beginnen, sehen Sie sich an, wie VemTenant beide Seiten auf dasselbe Dashboard bringt, oder sprechen Sie direkt mit uns darüber, wie geteilte Frequenz- und Umsatzdaten Ihre nächste Verlängerungsrunde verkürzen.