A maioria das renovações de contrato em shopping centers ainda é negociada com base em dois números: o faturamento declarado pelo lojista e a intuição do time de locação. O problema é que o primeiro chega atrasado e incompleto, e a segunda não sobrevive a uma auditoria. A automação de locação existe justamente para preencher esse vazio com um terceiro dado — o fluxo real de visitantes por loja, corredor e entrada — medido de forma contínua e independente do locatário. Este artigo responde às perguntas que times de locação, gestores de propriedade e equipes de experiência realmente fazem quando avaliam esse tipo de investimento.
Não é a assinatura do contrato. O que se automatiza é a coleta, o cruzamento e a distribuição dos dados que sustentam cada decisão de locação: quantas pessoas passaram em frente a cada unidade, quantas entraram, qual a taxa de captura em relação ao corredor, como isso se compara ao mesmo período do ano anterior e o que isso significa para o aluguel por metro quadrado. Plataformas como o VemTenant e o VemLease, da Vemco Group, transformam essa coleta em relatórios recorrentes que chegam prontos tanto ao gestor do empreendimento quanto ao próprio lojista — o que muda o tom da conversa de renovação antes mesmo de ela começar.
Essa é a pergunta certa, porque contrato exige número defensável. A resposta honesta: depende do fornecedor e das condições físicas. No caso da Vemco, o mínimo contratual de precisão é de 96%, e na prática os resultados ficam tipicamente entre 98% e 99% quando iluminação, layout da loja e comportamento dos visitantes permitem. Note a diferença: ninguém sério garante 99% em qualquer cenário. Uma entrada com contraluz forte, um vão de 12 metros ou filas que se formam sob o sensor afetam a leitura — e um bom projeto de implantação trata isso antes da instalação, não depois da reclamação do lojista.
Outro ponto que gestores experientes cobram: algoritmos de exclusão de funcionários. Sem eles, cada entrada e saída de vendedor infla o tráfego da loja e distorce a taxa de conversão — um erro que, acumulado em um mês, pode representar milhares de contagens falsas em uma âncora com equipe grande.
Provavelmente não. Um dos erros mais caros em projetos de automação de locação é assumir que a plataforma de dados exige hardware proprietário. Soluções agnósticas de sensor — a Vemco trabalha com Xovis (3D com IA), Milesight, Hikvision e AXIS, entre outros — permitem aproveitar parte da infraestrutura existente e padronizar apenas a camada de software. Isso importa muito em portfólios com vários empreendimentos adquiridos em épocas diferentes, cada um com um legado técnico distinto. Padronizar o dado sem padronizar o hardware costuma cortar o custo do projeto de forma significativa.
Três situações concretas em que o dado de fluxo altera o resultado:
Sensores com IA hoje detectam faixa etária e gênero e separam crianças de adultos — informação valiosa para ajustar o mix de locatários de uma ala familiar ou justificar a chegada de uma operação voltada a público jovem. O ponto de atenção é o tratamento do dado: as soluções sérias processam essas características de forma agregada e anonimizada, sem armazenar imagens identificáveis. Vale exigir do fornecedor documentação clara sobre isso, especialmente sob a LGPD. A opção entre nuvem hospedada e nuvem privada também entra aqui: empreendimentos com políticas de dados mais restritivas geralmente optam pela segunda.
A instalação física é rápida; a mudança de comportamento não é. Uma observação de quem já implantou isso em portfólios reais: o maior gargalo não é técnico, é o ciclo de renovação de contratos. Se seus contratos vencem em ondas anuais, você precisa de pelo menos um ciclo completo de dados — idealmente doze meses, para capturar sazonalidade — antes que o time de locação confie no número na mesa de negociação. Quem instala em março esperando usar o dado na renovação de maio se frustra. Planeje a implantação um ano antes da janela de renovações mais pesada.
A integração com ERP e ferramentas de BI acelera essa adoção, porque o dado de fluxo aparece nos painéis que o time já usa, em vez de exigir mais um login. Sistemas que processam volume em escala — a plataforma da Vemco registra mais de 85 milhões de contagens por dia em uma base de mais de 2.000 clientes com parceiros em mais de 95 países — já resolveram os problemas de consolidação multi-site que travam projetos menores.
Sim, e essa costuma ser a decisão que mais melhora a relação com os locatários. Quando o lojista recebe o próprio relatório de fluxo e taxa de captura, a conversa de renovação parte de um fato compartilhado, não de duas versões da realidade. Empreendimentos que compartilham dados também relatam menos atrito na cobrança de aluguel variável, porque a transparência corta a suspeita dos dois lados. A Vemco Group faz isso desde 2005 — são duas décadas de contagem de pessoas e analytics de varejo, com centro de P&D em Fredericia, na Dinamarca — e a lição consistente desse período é que dado escondido gera desconfiança, e dado compartilhado gera contrato renovado.
Comece pequeno e específico: escolha um corredor com renovações previstas para os próximos 12 a 18 meses, instale a medição, valide a precisão com contagens manuais de auditoria e leve o primeiro relatório para uma negociação real. O resultado dessa única mesa costuma decidir o orçamento da expansão para o restante do portfólio com mais força do que qualquer apresentação de fornecedor.
Quer avaliar como a automação de locação se aplicaria ao seu empreendimento — incluindo aproveitamento de sensores existentes e cronograma alinhado às suas renovações? Fale com a equipe da Vemco Group em vemcogroup.com/contact-us e receba uma análise específica para o seu portfólio.