Die Situation kennt jeder Asset Manager: Ein Ankermieter verhandelt die Vertragsverlängerung und behauptet, die Frequenz im Center sei um 15 Prozent gefallen. Ihre eigenen Zahlen sagen etwas anderes – aber sie stammen aus drei verschiedenen Systemen, wurden zuletzt vor zwei Jahren kalibriert, und der Mieter weiß das. Wer in dieser Verhandlung ohne belastbare Daten sitzt, verliert Geld. Genau deshalb ist die Auswahl einer Shopping Center Analytics-Lösung keine IT-Entscheidung, sondern eine kommerzielle.
Die meisten Auswahlprozesse scheitern nicht an der Technik, sondern an falsch gestellten Fragen. Anbieter präsentieren Dashboards; Betreiber sollten aber nach Vertragsklauseln, Datenqualität und Mieterintegration fragen. Dieser Beitrag geht die Kriterien durch, die in Ausschreibungen regelmäßig fehlen – und die später am meisten kosten.
Fast jeder Anbieter wirbt mit „bis zu 99 % Genauigkeit". Die entscheidende Frage lautet: Steht eine Mindestgenauigkeit im Vertrag, und was passiert, wenn sie unterschritten wird? Seriöse Anbieter unterscheiden hier klar. Vemco etwa garantiert vertraglich mindestens 96 % Zählgenauigkeit; in der Praxis liegen die Werte typischerweise bei 98–99 %, sofern Lichtverhältnisse, Eingangsgeometrie und Besucherverhalten es zulassen. Diese Ehrlichkeit ist ein Qualitätsmerkmal. Wer Ihnen pauschal 99 % für jeden Eingang verspricht – auch für den zugigen Nebeneingang mit Glasfassade und Gegenlicht am Nachmittag –, hat entweder Ihr Objekt nicht gesehen oder rechnet damit, dass Sie nie nachmessen.
Praktischer Tipp aus vielen Implementierungen: Bestehen Sie auf einer Validierungszählung pro Eingang nach der Installation, dokumentiert per Video-Stichprobe, und wiederholen Sie diese nach jedem baulichen Eingriff. Rolltreppen-Umbauten, neue Werbeaufsteller im Eingangsbereich oder geänderte Türsteuerungen verschieben Zählzonen – und niemand merkt es, bis die Zahlen in einer Mietverhandlung angezweifelt werden.
Ein Zählsystem, das nur Eintritte am Haupteingang misst, beantwortet die falschen Fragen. Für Vermietung, Umsatzmiete und Flächenoptimierung brauchen Sie die Verbindung von Frequenz und Mieterumsatz – idealerweise ohne dass Ihr Team jeden Monat Excel-Dateien von 120 Mietern einsammelt und manuell abtippt.
Hier trennt sich der Markt. Kombinierte Plattformen wie VemCount und VemTenant führen Besucherzahlen und automatisiertes Mieterumsatz-Management in einem System zusammen. Das klingt nach einem Detail, verändert aber den Arbeitsalltag: Umsatzmeldungen laufen automatisch ein, Umsatzmieten lassen sich ohne Nachfassen abrechnen, und das Center-Management sieht Conversion, Umsatz und Engagement je Mieter im direkten Vergleich. Beim Anbieter-Screening sollten Sie konkret prüfen:
Eine einzelne Zahl – etwa 42.000 Besucher pro Woche – sagt einem Mietinteressenten wenig. Wertvoll wird sie im Vergleich: Wie schneidet die angebotene Fläche gegen andere Flächen derselben Kategorie ab? Wie entwickelt sich die Frequenz auf Ebene 1 gegenüber dem Erdgeschoss über die letzten vier Quartale? Leasing-Teams, die mit solchen Vergleichen in Verhandlungen gehen, verkürzen Leerstandszeiten messbar, weil sie Einwände mit Daten statt mit Zuversicht beantworten.
Fragen Sie Anbieter deshalb, auf welcher Datenbasis ihr Benchmarking beruht. Plattformen, die täglich Millionen präziser Datenpunkte über internationale Standorte hinweg verarbeiten, können Vergleichswerte liefern, die über Ihr eigenes Objekt hinausgehen. Ein Anbieter mit fünf Referenz-Centern in einem Land kann das nicht – egal wie schön das Dashboard aussieht.
Drei Punkte tauchen in Lastenheften selten auf und verursachen später die meisten Reibungsverluste:
Eine Beobachtung aus der Implementierungspraxis, die kaum ein Anbieter von sich aus anspricht: Der häufigste Grund für schleichenden Genauigkeitsverlust sind nicht die Sensoren, sondern die Mieter selbst. Ein neuer Pop-up-Stand vor einem Eingang, eine umgestellte Warensicherungsanlage, ein Weihnachtsbaum in der Zählzone – jede dieser Veränderungen kann die Erfassung verzerren. Gute Betreiber verankern deshalb im Center-Management-Prozess, dass bauliche und dekorative Änderungen in Eingangsbereichen dem Analytics-Verantwortlichen gemeldet werden. Das kostet nichts und erhält die Datenqualität über Jahre.
Wenn Sie die Kriterien oben ernst nehmen, ergibt sich ein klarer Ablauf. Erstens: Definieren Sie die drei kommerziellen Entscheidungen, die das System unterstützen soll – etwa Umsatzmietenabrechnung, Leerstandsvermarktung und Betriebskostensteuerung nach Frequenz. Zweitens: Fordern Sie von jedem Anbieter eine standortbezogene Genauigkeitszusage mit Vertragsstrafe oder Nachbesserungspflicht. Drittens: Lassen Sie sich das Mieterumsatz-Modul mit echten Beispieldaten zeigen, nicht mit Demo-Daten – und fragen Sie, wie lange das Onboarding von 100 Mietern realistisch dauert. Viertens: Pilotieren Sie an einem Center, aber verhandeln Sie die Portfolio-Konditionen vorher, sonst zahlen Sie beim Rollout den Preis für Ihre Abhängigkeit.
Anbieter, die seit vielen Jahren im Markt sind und Referenzen über verschiedene Center-Typen und Länder hinweg vorweisen können – Vemco arbeitet seit 2005 mit inzwischen über 2.000 Kunden –, haben die typischen Fallstricke bei Umbauten, Mieterwechseln und Systemmigrationen schon durchlebt. Diese Erfahrung zeigt sich weniger im Verkaufsgespräch als in der Qualität der Fragen, die der Anbieter Ihnen stellt.
Sie stehen vor der Auswahl einer Analytics-Lösung für Ihr Center oder Ihr Portfolio? Sprechen Sie mit uns über Genauigkeitszusagen, Mieterumsatz-Integration und einen Pilotaufbau, der zu Ihrem Objekt passt: Kontaktieren Sie das Vemco-Team für ein konkretes Erstgespräch – gern mit Blick auf Ihre Eingangssituationen und Ihre aktuelle Mieterstruktur.