Die meisten Betreiber von Handels- und Gewerbeimmobilien verhandeln Mietverträge auf Basis von Umsatzmeldungen, die ihre Mieter selbst einreichen – oft mit Wochen Verzögerung und ohne Kontext. Wer dagegen weiß, wie viele Besucher tatsächlich an einer Ladenfläche vorbeigehen, wie viele eintreten und wie sich das über Tageszeiten verteilt, verhandelt aus einer völlig anderen Position. Genau hier liegt der eigentliche Wert von Property Operations Software: nicht in der Digitalisierung von Verwaltungsaufgaben, sondern in der Verschiebung der Informationsasymmetrie zugunsten des Eigentümers.
Der Begriff wird inflationär verwendet. Ticketing-Systeme für Instandhaltung, Mietbuchhaltung, ESG-Reporting – alles firmiert unter demselben Etikett. Für Asset Manager, die Budgetentscheidungen treffen, lohnt sich eine schärfere Trennung in drei Ebenen:
Die ersten beiden Ebenen sparen Kosten. Die dritte steigert Erträge – und wird trotzdem am häufigsten vernachlässigt, weil sie physische Sensorik voraussetzt und nicht allein durch Software abgedeckt werden kann.
Wer ein Shoppingcenter, ein Mixed-Use-Objekt oder ein Bürogebäude mit Handelsflächen im Erdgeschoss betreibt, verkauft im Kern eines: Frequenz. Ohne belastbare Zähldaten bleibt die Bewertung einzelner Flächen eine Schätzung. Mit ihnen wird sie eine Rechnung. Ein Beispiel aus der Praxis: Eine Fläche im ersten Obergeschoss erzielt 40 Prozent weniger Passantenfrequenz als eine vergleichbare Fläche im Erdgeschoss – dann ist ein pauschaler Quadratmeterpreis für beide Zonen wirtschaftlich nicht zu rechtfertigen, weder für den Vermieter noch für den Mieter.
Vemco Group entwickelt seit 2005 – also seit 20 Jahren – People-Counting- und Retail-Analytics-Software vom dänischen Entwicklungsstandort Fredericia aus. Über 2.000 Kunden mit Partnern in mehr als 95 Ländern erzeugen heute mehr als 85 Millionen Zählungen pro Tag auf der Plattform. Diese Größenordnung ist relevant, weil sie zeigt: Frequenzmessung ist keine Pilotprojekt-Technologie mehr, sondern operativer Standard in Objekten, die datenbasiert bewirtschaftet werden.
Ein Punkt, an dem viele Anbieter unscharf bleiben: Zählgenauigkeit. Anbieter, die pauschal 99 Prozent versprechen, sollten Sie nach den Bedingungen fragen. Realistisch ist ein vertraglich zugesichertes Minimum von 96 Prozent, wobei unter guten Bedingungen – ausreichende Beleuchtung, geeignetes Layout, typisches Besucherverhalten – üblicherweise 98 bis 99 Prozent erreicht werden. Genau so handhabt es Vemco: Das Minimum steht im Vertrag, der typische Wert wird durch die Installationsbedingungen bestimmt. Für Asset Manager bedeutet das: Fordern Sie die Genauigkeitszusage schriftlich ein und lassen Sie definieren, wie sie gemessen wird.
Ebenso wichtig: Mitarbeiterausschluss. Ohne Algorithmen, die Personal aus den Zähldaten herausfiltern, verzerren allein die täglichen Bewegungen von Reinigungskräften, Security und Ladenpersonal die Frequenzstatistik erheblich – in kleineren Flächen teils zweistellig. Moderne KI-Sensoren erkennen zudem Alter und Geschlecht und trennen Kinder von Erwachsenen, was für die Zielgruppenanalyse einzelner Mietbereiche direkt verwertbar ist.
Wer solche Systeme installiert hat, kennt das Muster: Das technische Setup ist selten das Problem – die Sensorpositionierung ist es. Ein Sensor über einem Eingang, durch den Besucher schräg eintreten, weil daneben ein Kaffeestand steht, liefert systematisch verfälschte Werte, die keine Software nachträglich korrigiert. Deshalb gehört vor jede Installation eine Begehung mit Blick auf reale Laufwege, nicht auf den Grundriss. Und: Planen Sie zwei bis vier Wochen Kalibrierungsphase ein, bevor Sie Daten in Mieterverhandlungen verwenden. Wer am ersten Tag Dashboards an Mieter verteilt, verliert Glaubwürdigkeit, sobald die erste Korrektur nötig wird.
Für die interne Budgetfreigabe brauchen Sie konkrete Wirkungsketten, keine Buzzwords. Drei belastbare Argumentationslinien:
Leasing: Frequenzdaten pro Zone ermöglichen differenzierte Mietpreise und liefern Interessenten belegbare Zahlen statt Behauptungen – das verkürzt Verhandlungen und reduziert Leerstandszeiten. Ein Mieterportal wie VemTenant dreht die Logik zusätzlich um: Der Mieter sieht seine eigene Conversion und erkennt selbst, ob ein schwacher Umsatz an der Frequenz oder an der eigenen Performance liegt.
Betriebskosten: Reinigung, Klimatisierung und Sicherheitspersonal nach tatsächlicher Auslastung statt nach starren Plänen zu steuern, ist der schnellste messbare Effekt – gerade in Objekten mit stark schwankender Nutzung wie Mixed-Use-Immobilien oder Multifamily-Gemeinschaftsflächen.
Asset-Bewertung: Bei Verkauf oder Refinanzierung sind mehrjährige, unabhängig erhobene Frequenzzeitreihen ein Argument, das selbstgemeldete Mieterumsätze nicht ersetzen können. Käufer und Banken bewerten dokumentierte Besucherentwicklung als Risikominderung.
Starten Sie nicht mit dem gesamten Portfolio. Wählen Sie ein Objekt mit klarer Fragestellung – etwa eine anstehende Neuvermietung, bei der Frequenzdaten die Preisargumentation stützen sollen. Definieren Sie vorab, welche Entscheidung die Daten verbessern sollen, lassen Sie sich die Genauigkeitszusage vertraglich geben, prüfen Sie die Anbindung an Ihr bestehendes BI-System und kalkulieren Sie die Kalibrierungsphase ein. Nach sechs Monaten haben Sie einen internen Referenzfall, der die Ausweitung auf weitere Objekte deutlich einfacher macht als jede Anbieterpräsentation.
Sie möchten wissen, wie Frequenz- und Auslastungsdaten in Ihrem konkreten Objekt – Shoppingcenter, Mixed-Use oder Multifamily – die Leasing- und Betriebsentscheidungen verändern würden? Das Team von Vemco Group bespricht mit Ihnen Sensorpositionierung, Genauigkeitszusagen und Integrationsszenarien anhand Ihrer realen Grundrisse: Kontaktieren Sie uns für ein unverbindliches Gespräch.